Cine va deține locurile în care consumăm?

Încep acest text cu o precizare pe care probabil o voi repeta și în următoarele articole din această serie: nu sunt specialist în M&A și nu am informații privilegiate despre tranzacțiile despre care scriu. Nici nu acesta este scopul.

Mă interesează M&A-ul dintr-o perspectivă ceva mai simplă: ce încearcă, de fapt, să cumpere cineva atunci când pune câteva sute de milioane de euro într-un activ? Unde vede valoarea? Și, mai ales, unde crede că va fi valoarea peste zece sau douăzeci de ani?

Două tranzacții pentru un exercițiu

Este o invitație de a privi tranzacțiile și altfel decât prin preț, multipli și EBITDA. Două dintre marile tranzacții ale acestui an mi se par foarte bune pentru acest exercițiu.

Prima: Pavăl Holding a cumpărat Carrefour România, într-o tranzacție bazată pe o valoare de întreprindere de 823 milioane de euro. Carrefour România avea la momentul tranzacției 478 de magazine, vânzări brute de aproximativ 3,2 miliarde de euro și EBITDA estimată pentru 2025 de 173 milioane de euro. Tranzacția s-a finalizat la 30 iunie.

A doua: AFI Europe a cumpărat de la MAS un portofoliu de șase centre comerciale regionale, cu aproximativ 126.000 mp de suprafață închiriabilă și 4.600 de locuri de parcare. Valoarea totală a tranzacției, după ajustări și refinanțări, a fost de aproximativ 282 milioane de euro. Tranzacția s-a închis pe 8 iulie.

La prima vedere, cele două deal-uri nu seamănă.

AFI cumpără real estate.

Pavăl cumpără retail.

Eu cred că diferența este mai mică decât pare.

Ce a cumpărat, de fapt, Pavăl Holding?

Evident, a cumpărat un business de retail alimentar. Un business enorm: aproape 500 de magazine, mii de angajați, relații cu furnizorii, logistică, brand, clienți și miliarde de euro care trec anual prin casele sale de marcat.

Dar a cumpărat și altceva.

A cumpărat accesul la sute de locații comerciale. Unele închiriate, altele deținute. A cumpărat terenuri și clădiri. A cumpărat vad comercial. A cumpărat infrastructură logistică. A cumpărat puncte prin care trec zilnic sute de mii de oameni.

Doar în București, conform unei analize ZF, Carrefour controla circa 96.000 mp în magazine de mari dimensiuni, dintre care aproximativ 37.000 mp erau deținuți direct, inclusiv în amplasamente precum Orhideea, Băneasa, Militari și Colentina.

În același timp, achiziția a fost susținută de cea mai mare finanțare acordată vreodată de Banca Transilvania și cea mai mare finanțare bilaterală din piața românească, potrivit băncii. Valoarea creditului nu a fost comunicată oficial; informațiile din piață publicate de ZF indică aproximativ 400 milioane de euro.

Aici începe ipoteza mea.

Un business precum Carrefour produce cash-flow. Cash-flow-ul poate susține finanțarea, dobânzile, investițiile și funcționarea companiei.

Real estate-ul, în schimb, oferă ceva diferit: opționalitate.

Un hipermarket poate rămâne hipermarket. Dar un teren de câteva hectare într-o zonă care s-a schimbat fundamental în ultimii douăzeci de ani poate deveni mâine retail park, mixed-use, birouri, locuințe, entertainment sau o combinație pe care astăzi nici măcar nu o anticipăm.

Businessul are un P&L.

Terenul are timp

Și timpul poate schimba enorm valoarea unui teren bun.

Nu știm care este strategia internă a Pavăl Holding pentru fiecare dintre activele Carrefour și ar fi greșit să pretindem că știm. Avem însă deja indicii că această opționalitate este analizată. În septembrie, Pavăl Holding a preluat compania CNE Retail, care deține un teren lângă Cluj-Florești și construcții neutilizate, amplasament asociat unui hipermarket Carrefour. Potrivit informațiilor publicate de ZF, planul noilor acționari este dezvoltarea unui nou proiect pe acel teren.

Asta nu înseamnă că Pavăl a cumpărat Carrefour „pentru terenuri”.

Ar fi o concluzie mult prea simplă.

Înseamnă însă că odată cu businessul a cumpărat o colecție de opțiuni strategice asupra unor active fizice pe care foarte puțini alți jucători le-ar putea recrea astăzi.

Și aici apare AFI

La câteva săptămâni distanță, AFI Europe a făcut un pariu mult mai explicit.

A cumpărat șase centre comerciale regionale din Ploiești, Zalău, Roman, Baia Mare, Sfântu Gheorghe și Bârlad.

Aici nu mai există ambiguitate. Activul este chiar locul în care se consumă.

Portofoliul are o rată de ocupare de aproximativ 99% și, interesant pentru povestea noastră, este ancorat chiar de Carrefour.

AFI nu a cumpărat produsele de pe raft.

Nu a cumpărat brandurile.

Nu a cumpărat relația comercială dintre Carrefour și furnizorii săi.

A cumpărat spațiul în care toate acestea se întâmplă.

Și aici cele două tranzacții încep, în opinia mea, să vorbească despre același lucru.

Despre control.

Internetul ne-a învățat să nu mai deținem locul

În ultimii douăzeci de ani am mutat tot mai mult din relația noastră cu consumatorul în digital.

Am construit pagini de Facebook pe terenul Meta.

Am investit milioane în SEO pentru un teren controlat de Google.

Am construit magazine în marketplace-uri.

Acum începem să construim experiențe, conținut și comerț într-un internet intermediat tot mai mult de agenți de inteligență artificială.

De fiecare dată, beneficiul este uriaș: acces instantaneu la o audiență pe care nu am fi putut-o construi singuri.

Dar prețul este același.

Terenul nu este al nostru.

Algoritmul se poate schimba. Costul de acces se poate schimba. Regulile se pot schimba. Interfața prin care consumatorul ajunge la tine poate dispărea peste noapte.

În lumea fizică există însă o formă de control mult mai greu de replicat.

Dacă deții terenul, clădirea și accesul la trafic, nu poți fi scos din algoritm.

Un amplasament bun nu poate fi duplicat printr-un update de software.

Intersecția este aceeași. Parcarea este aceeași. Cartierul din jur continuă să crească. Oamenii continuă să treacă pe acolo.

Iar fluxul poate fi monetizat în zeci de feluri diferite în următorii treizeci de ani.

Poate aici este adevărata miză

Privite separat, avem un deal de 823 milioane de euro în grocery retail și un deal de aproximativ 282 milioane de euro în real estate.

Privite împreună, avem peste un miliard de euro de capital plasat, direct sau indirect, în infrastructura fizică a consumului.

Cele două valori nu sunt perfect comparabile — una este valoarea unei întreprinderi, cealaltă este achiziția unor active imobiliare. Dar direcția capitalului merită observată.

Într-o perioadă în care aproape toate conversațiile sunt despre AI, e-commerce, digitalizare și dispariția intermediarului fizic, investitori extrem de sofisticați pun sume foarte mari în exact opusul lumii virtuale:

teren.

clădiri.

parcări.

acces.

trafic.

locurile în care oamenii continuă să se întâlnească și să consume.

Poate că viitorul retailului nu va fi o competiție între online și offline.

Poate competiția adevărată va fi pentru controlul punctelor prin care trece consumatorul — indiferent dacă tranzacția finală se întâmplă la casă, pe telefon sau printr-un agent AI.

De aceea mi se pare că întrebarea interesantă după tranzacția Carrefour nu este doar „ce va face Pavăl Holding cu Carrefour?”.

Întrebarea mai mare este:

cine va deține locurile în care vom consuma peste douăzeci de ani?

Despre autor

A construit o agentie de publicitate full service, a trecut printr-un faliment, a fondat un startup de tehnologie, un hub de investitii (FoodAngels HUB), a investit în alte afaceri și a lucrat ani la rând cu zeci de antreprenori din retail și ospitalitate. Florin Maxim spune că toate aceste experiențe l-au învățat să privească dincolo de povestea unui business și să caute cifrele, mecanismele și structura care îl țin în picioare.

Din 2017 a început construcția Hospitality Culture Institute. Au urmat proiecte precum Hospitality Culture Research, Romanian Hospitality Awards, Intimate Roundtable Conversations și F&B Business Accelerator. Pentru Florin Maxim, Hospitality Culture Institute nu înseamnă doar evenimente. Îl descrie drept o platformă de cercetare și leadership pentru hospitality, food culture și experience economy. În spatele evenimentelor se află, spune el, cercetare, educație, comunități, acces la capital și construcție instituțională.

Povestea integrală o puteți citi AICI.