Comisia Europeană propune noi reguli pentru Airbnb. Ce au făcut deja marile orașe europene și ce ar putea urma pentru București

Pentru București, discuția are două componente: condițiile în care proprietarii pot primi turiști și eventuala limitare a activității pentru protejarea pieței locuințelor. Acordul vecinilor apare deja în reglementările românești privind clasificarea turistică. Restricțiile asupra numărului de apartamente sau de nopți închiriate ar presupune însă o intervenție diferită.

Ce propune Comisia Europeană

Comisia Europeană a prezentat pe 9 septembrie inițiativa Affordable Housing Act. Aceasta urmărește să clarifice condițiile în care autoritățile pot limita închirierile pe termen scurt pentru a proteja accesul la locuințe. Propunerea trebuie negociată cu Parlamentul European și cu statele membre.  

Miza este și juridică. Restricțiile locale au generat litigii, iar autoritățile au nevoie de reguli clare privind compatibilitatea lor cu piața unică. Cadrul european ar preciza când pot interveni pentru a păstra locuințe disponibile pentru rezidenți. 

Evaluarea presiunii asupra locuirii ar urmări prețurile în raport cu veniturile, evoluția populației și oferta disponibilă. Proiectul consultat de Reuters menționa plafoane cantitative și protejarea unor activități deja existente. Măsurile ar trebui să fie proporționale și nediscriminatorii.  

Paris: 90 de zile pentru locuința principală

În Franța, Parisul permite închirierea turistică a reședinței principale pentru cel mult 90 de zile pe an. Proprietarul trebuie să înregistreze locuința și să includă numărul primit în anunțurile publicate.

Pentru un apartament care nu este reședința principală, condițiile sunt mai stricte. Este necesară autorizarea schimbării utilizării, însoțită de un mecanism de compensare. Acesta presupune transformarea unor spații nerezidențiale, precum birouri sau magazine, în locuințe.

Autoritățile urmăresc astfel să compenseze pierderea locuințelor destinate rezidenților. Pentru această categorie de apartamente, autorizațiile sunt necesare de la prima zi de închiriere turistică.

Sancțiunile diferă în funcție de încălcare. Depășirea plafonului de 90 de zile poate atrage o amendă de până la 10.000 de euro pentru fiecare an. Închirierea unei locuințe secundare fără autorizația de schimbare a utilizării poate fi sancționată cu până la 100.000 de euro. 

Amsterdam: 30 de nopți, cu limite mai mici în anumite zone

În Țările de Jos, Amsterdamul permite, ca regulă generală, închirierea turistică a propriei locuințe pentru maximum 30 de nopți anual. În anumite zone din Centrum și De Pijp, plafonul este de 15 nopți.

Gazda trebuie să locuiască la adresa respectivă și să fie înregistrată acolo. Sunt necesare o autorizație și un număr de înregistrare, iar fiecare perioadă de închiriere trebuie notificată înaintea sosirii turiștilor.

Pot fi primiți cel mult patru oaspeți simultan. Regulile cer și respectarea liniștii vecinilor, precum și a condițiilor de securitate la incendiu. Sistemul vizează închirierea întregii locuințe în absența gazdei. Pentru cazarea de tip bed and breakfast există o procedură distinctă.  

Barcelona: eliminarea licențelor, programată pentru 2028

În Spania, Barcelona a ales o măsură mai amplă: nereînnoirea licențelor pentru apartamentele turistice după 2028. Planul urmărește readucerea acestora în circuitul locuirii permanente.

În martie 2025, Curtea Constituțională a Spaniei a validat cadrul regional pe care se bazează măsura. Autoritățile locale au prezentat decizia drept o confirmare a direcției adoptate.

Termenul contează pentru evaluarea rezultatelor. Eliminarea licențelor este programată pentru 2028, astfel că eventualele evoluții anterioare ale chiriilor nu pot fi atribuite aplicării acestei măsuri.  

Berlin și Lisabona: ce au restricționat și ce efecte au avut măsurile

În Germania, Berlinul a intervenit pentru a împiedica folosirea locuințelor ca spații de cazare turistică fără permisiunea autorităților. După încheierea perioadei de tranziție, în mai 2016, închirierea pe termen scurt a apartamentelor vizate de lege necesita o autorizație. Orașul urmărea astfel să păstreze locuințele disponibile pentru rezidenți.  

Un studiu publicat în 2024 în revista Regional Science and Urban Economics a comparat efectele a două intervenții asupra pieței Airbnb din oraș. Prima, care a afectat ofertele comerciale, a avut un impact semnificativ asupra pieței închirierilor pe termen lung. A doua, care a vizat în principal ofertele necomerciale, nu a produs același rezultat.

Autorii subliniază că tipul proprietăților vizate contează pentru eficiența restricțiilor. Reducerea ofertelor comerciale poate avea alte consecințe asupra pieței locuințelor decât limitarea închirierilor ocazionale. 

În Portugalia, Lisabona a introdus în 2018 o restricție geografică: a blocat noi înregistrări pentru închirieri turistice în anumite zone. Măsura limita extinderea activității în cartierele vizate. În cadrul analizat de cercetători, licența expira la vânzarea proprietății, astfel că un cumpărător nu mai putea conta pe continuarea închirierii turistice.

O cercetare publicată ca document de lucru în 2022 a estimat că reforma a redus prețurile proprietăților cu aproximativ 8%. Procentul reprezintă efectul estimat în comparația realizată de autori, nu o scădere generală a prețurilor în întreaga Lisabonă. Studiul privește tranzacțiile imobiliare, nu nivelul chiriilor.

Autorii au observat și o creștere a înregistrărilor între anunțarea restricției și aplicarea ei. Rezultatul arată că proprietarii au reacționat încă din perioada de pregătire a măsurii.

Cele două exemple arată că evaluarea restricțiilor trebuie să urmărească atât activitatea vizată, cât și rezultatul măsurat. Mai puține anunțuri turistice, mai multe locuințe pentru rezidenți și prețuri mai mici sunt indicatori diferiți. O schimbare a unuia nu dovedește automat îmbunătățirea tuturor.

București: obligația privind acordul vecinilor

În România, cerința acordului pentru desfășurarea activității turistice are deja un precedent explicit în legislația națională. Ordinul nr. 510/2022 a introdus documentele necesare clasificării apartamentelor și camerelor de închiriat deținute de persoane fizice.

Textul din 2022 cere acordul asociației de locatari sau proprietari ori acordul proprietarilor cu care solicitantul are pereți comuni. Sunt vizate atât vecinătățile orizontale, cât și cele verticale. Din document trebuie să rezulte activitățile care urmează să fie desfășurate.

Prin urmare, cerința are o bază națională, aplicabilă și locuințelor din București. Ordinul citat reglementează dosarul de clasificare pentru persoanele fizice și nu trebuie prezentat drept o interdicție municipală asupra platformelor de rezervări.

Acordul privește desfășurarea activității în imobil. El nu stabilește, prin sine, un plafon de nopți sau un număr maxim de apartamente turistice într-un cartier. 

Ar putea Bucureștiul să introducă restricții similare?

Propunerea europeană ar crea un cadru relevant și pentru autoritățile române. Aplicarea unor restricții în București ar necesita însă justificarea lor prin situația locală și respectarea competențelor prevăzute de legislație.

Cadrul propus urmărește să ofere autorităților posibilitatea de a interveni acolo unde închirierile turistice afectează accesul la locuințe. Pentru București, aceasta ar presupune o evaluare locală, înaintea alegerii unei măsuri.  

Ar conta câte apartamente sunt oferite turiștilor în mod constant, unde sunt concentrate și cât reprezintă din fondul locativ al zonei. Experiența europeană arată de ce aceste distincții sunt necesare: limitarea închirierii ocazionale și restrângerea unei activități comerciale permanente pot avea efecte diferite asupra pieței.