România se îndreaptă spre modelul „țării de chiriași”. De ce devine tot mai greu pentru tineri să cumpere o locuință

Experții avertizează că România riscă să urmeze modelul marilor centre urbane occidentale. Unde accesul la proprietate devine tot mai dificil, iar o parte semnificativă a populației este nevoită să locuiască permanent în chirie.

Diferența dintre salarii și prețurile locuințelor continuă să se adâncească

În marile orașe ale țării, costul unei locuințe a crescut într-un ritm mult mai rapid decât puterea de cumpărare a populației.

În București, un apartament cu două camere situat într-o zonă considerată accesibilă poate costa între 120.000 și 180.000 de euro. Raportat la salariul mediu net din Capitală, achiziția unei astfel de proprietăți presupune economisirea echivalentului a opt până la zece ani de venituri integrale.

În realitate, calculul este mult mai complicat. Familiile trebuie să acopere cheltuieli curente precum hrana, utilitățile, transportul sau educația copiilor. Astfel, perioada necesară pentru strângerea avansului sau achitarea creditului devine considerabil mai mare.

Situația este și mai dificilă în Cluj-Napoca, unde prețurile pe metru pătrat au depășit în multe zone pragul de 2.500-3.000 de euro. Deși salariile sunt peste media națională, acestea nu au reușit să țină pasul cu evoluția pieței imobiliare.

Fenomenul este vizibil și în alte centre regionale precum Brașov, Sibiu, Iași, Constanța sau Timișoara. Unde raportul dintre veniturile populației și valoarea proprietăților s-a deteriorat constant în ultimii ani.

Capitalul investițional schimbă regulile jocului

Potrivit analizei Frames, una dintre explicațiile majore pentru această evoluție este intrarea agresivă a capitalului investițional pe piața imobiliară.

După criza financiară din 2008, marile bănci centrale au redus dobânzile și au injectat cantități uriașe de lichiditate în economie. Investitorii au căutat noi oportunități de plasare a banilor, iar sectorul imobiliar a devenit una dintre principalele destinații.

Un moment definitoriu a fost apariția fondurilor instituționale care au început să cumpere masiv locuințe. Aceste entități financiare dispun de resurse semnificative și folosesc sisteme complexe de analiză a pieței pentru a identifica cele mai profitabile investiții.

În România, fenomenul s-a manifestat prin achiziția în bloc a apartamentelor aflate încă în faza de proiect sau construcție. În unele orașe mari, între 30% și 40% dintre locuințele noi ar fi fost cumpărate de investitori care urmăresc revânzarea sau păstrarea activelor pentru aprecierea valorii în timp.

Acest tip de cerere pune presiune suplimentară asupra cumpărătorilor obișnuiți, care ajung să concureze cu investitori ce dispun de capital semnificativ și pot obține discounturi importante de la dezvoltatori.

Tot mai multe apartamente rămân goale

Un efect secundar al investițiilor speculative este creșterea numărului de locuințe neocupate.

Multe apartamente sunt cumpărate exclusiv ca instrument de conservare a capitalului și nu sunt introduse nici pe piața de vânzare, nici pe cea de închiriere. Proprietarii preferă să aștepte creșterea valorii activului, considerând că randamentul este superior altor forme de investiții.

În București, numărul locuințelor neocupate a crescut semnificativ în ultimii ani. Potrivit datelor citate în analiză, stocul de apartamente goale a depășit 218.000 de unități.

Specialiștii susțin că această tendință reduce artificial oferta disponibilă și contribuie la menținerea presiunii asupra prețurilor.

Airbnb și Booking au schimbat piața din centrele urbane

Un alt factor care influențează costurile locuințelor este dezvoltarea accelerată a platformelor de închiriere pe termen scurt.

În zonele centrale ale marilor orașe, numeroși proprietari au preferat să transforme apartamentele în unități de cazare pentru turiști, deoarece veniturile obținute sunt adesea mai mari decât cele generate de închirierea clasică.

Consecința directă este reducerea numărului de locuințe disponibile pentru rezidenți și creșterea chiriilor pe termen lung.

Autoritățile din mai multe state europene au început deja să intervină. Barcelona reprezintă unul dintre cele mai cunoscute exemple. După ani de tensiuni sociale și proteste, administrația locală a adoptat măsuri drastice pentru limitarea închirierilor turistice și pentru readucerea unor locuințe în circuitul rezidențial.

Experții consideră că și România ar putea adopta reguli mai stricte privind activitatea platformelor digitale, atât pentru reducerea evaziunii fiscale, cât și pentru creșterea ofertei de locuințe destinate rezidenților permanenți.

O generație care rămâne mai mult timp în casa părinților

Efectele acestei evoluții sunt deja vizibile la nivel social.

Datele statistice arată că aproximativ 40% dintre românii cu vârste între 25 și 34 de ani locuiesc încă împreună cu părinții. Pentru mulți dintre ei, accesul la un credit ipotecar este limitat de prețurile ridicate și de condițiile de finanțare.

Analiștii Frames consideră că statul trebuie să intervină prin politici publice adaptate realităților actuale ale pieței. Printre măsurile propuse se numără modernizarea legislației privind chiriile, stimulente fiscale pentru tinerii cumpărători și programe de creditare garantate de stat care să țină cont de nivelul actual al prețurilor.

În lipsa unor măsuri eficiente, avertizează specialiștii, România ar putea intra într-o nouă etapă economică. În care proprietatea asupra locuințelor va deveni un privilegiu accesibil unui număr tot mai redus de cetățeni. Iar statutul de chiriaș va deveni norma pentru generațiile viitoare.