Primărie obligată la plata a peste un milion de lei către un dezvoltator imobiliar. Sute de imobile din Capitală, în aceeaşi situaţie

O sentință recentă a instanțelor de judecată zguduie din temelii modul în care administrația locală din Sectorul 1 al Capitalei gestionează autorizarea proiectelor imobiliare. Primăria este obligată să achite despăgubiri de peste un milion de lei unui dezvoltator imobiliar, după ce judecătorii au anulat autorizația de construire a unui imobil, blocând astfel un proiect încă din fazele incipiente. Cazul evidențiază erori administrative grave, cu rădăcini în mandatele foştilor primari, dar care continuă să producă efecte financiare și juridice în prezent.

O istorie a autorizațiilor emise în afara legii

Problema pornește de la emiterea Autorizației de Construire nr. 561/54/S/33257, semnată tocmai pe 28.12.2017. Documentul viza ridicarea unui imobil cu regim de înălțime S+P+6E+E7. La baza acestei autorizații a stat Certificatul de urbanism nr. 178/23/S/35886 din 03.02.2017. Dezvoltatorul a demarat lucrările în 2018, bazându-se pe legalitatea actelor furnizate de autoritatea publică.

Amplasamentul vizat era inclus în Planul Urbanistic Zonal (PUZ) pentru strada Gheorghe Ionescu Sisești nr. 129-133, aprobat încă din martie 2009. De asemenea, Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) fusese adoptat prin Hotărârea Consiliului Local Sector 1 nr. 190 din 30.08.2010.

„Reiese foarte clar din aceste documente ca ambele acte de autoritate publică erau expirate”, a explicat avocatul Adrian Cuculis.

Eroare: Documentația de urbanism expirată

În anul 2019, vecinii imobilului au sesizat Tribunalul București, solicitând anularea autorizației de construire. Argumentul principal a vizat nelegalitatea documentației PUD, întrucât PUZ-ul pe care se baza aceasta expirase. Fără un PUZ valabil, regimul de înălțime aplicabil zonei conform Planului Urbanistic General (PUG) al Capitalei era mult mai restrictiv, respectiv P+2E+M, nicidecum cel de șapte etaje aprobat de Primărie.

Tribunalul București a admis cererea prin sentința civilă nr. 3404/09.05.2019, anulând atât autorizația, cât și certificatul de urbanism. Ulterior, Curtea de Apel București a confirmat decizia prin hotărârea 368 din 06.04.2020.

 „Autorizația mi-a permis să demarez lucrările de construcție, am investit sume de bani în vederea finalizării imobilului de locuințe pe care urma să le vând. Blocarea construcției prin anularea autorizației de construire a condus la imposibilitatea societății de a mai recupera aceste sume”, a explicat dezvoltatorul afectat.

Riscul unei situații catastrofale

Conform analizelor juridice, validitatea PUZ-ului în cauză a încetat la data de 30.03.2014, nefiind prelungită prin nicio hotărâre de consiliu. Cu toate acestea, Primăria Sectorului 1 a continuat să emită autorizații în zonă în baza aceluiași plan urbanistic depășit.

 „Primăria Sector 1 emite autorizații de construire de la acel moment în aceeași manieră nelegală până la momentul de față. PUZ-ul vechi nu a mai fost prelungit din 2009 iar din 2014 au mai fost emise sute de autorizații de construire în acea zonă”, a mai explicat avocatul Cuculis.

Există astfel riscul unui efect de domino. Dacă cetățenii ar contesta autorizațiile emise pentru sutele de clădiri ridicate în zona respectivă fără un suport urbanistic valabil, Primăria s-ar putea confrunta cu solicitări uriașe de daune, provocate de propria ineficiență administrativă.

Răspunsul autorității: Declinarea competențelor

În urma anulării autorizației, dezvoltatorul a încercat să găsească o cale de a continua lucrările. Răspunsul primit din partea Primăriei Sector 1, prin adresa nr. 28682/E/6592 din 24.06.2022, a fost însă unul evaziv.

Instituția a precizat că Arhitectul Șef nu deține competențe pentru a remedia situația post-anulare. Totodată, Primăria a sugerat reluarea procedurii de autorizare, deși documentația de urbanism este, în continuare, nevalabilă.

Instanța obligă Primăria la despăgubiri

Dezvoltatorul a acționat Primăria în judecată, solicitând atât recuperarea investițiilor efectuate, cât și acoperirea beneficiului nerealizat, estimat la peste 3 milioane de lei. Deocamdată, instanța a stabilit obligația de plată a investițiilor directe realizate până la momentul blocării lucrărilor prin ordonanță președințială.

„Sigur, aceasta este soluţia pe fond si credem că, în cele din urmă, integral vor fi acordate sumele fiindcă nu este normal ca dintr-o greşeală a primăriei sa plăteasca un privat”, a afirmat avocatul Adrian Cuculis.

Această decizie confirmă responsabilitatea juridică a autorității locale în procesul de emitere a actelor administrative de urbanism.

Răspunderea juridică și natura certificatului de urbanism

O problemă frecvent discutată în acest proces a vizat natura juridică a certificatului de urbanism. Poate fi angajată răspunderea Primăriei dacă un certificat de urbanism este anulat ulterior emiterii sale? Decizia 13/2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție (ICCJ) oferă un răspuns clar: da.

Certificatul de urbanism nu este doar un simplu act preparatoriu. În momentul în care acesta impune limitări sau interdicții care împiedică ulterior emiterea unei autorizații, el capătă valoarea unui act administrativ de sine stătător.

„Nu mai este vorba de o simplă etapă în procesul decizional, cum se întâmplă în cazul actelor preparatorii, ci de un act care pune capăt acestui proces, eventuala vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale petentului avându-și izvorul tocmai în respectivul certificat de urbanism”, mai arată avocatul Cuculis.

 Beneficiul nerealizat ca formă de despăgubire

Pe lângă recuperarea sumelor investite efectiv în zidărie și materiale, dezvoltatorii au dreptul de a solicita despăgubiri pentru profitul pe care l-ar fi obținut în condiții normale.

 „Da, pot fi cerute şi beneficii nerealizate fiindcă, în esenţă, scopul dezvoltatorului imobiliar este de a obţine profit şi atunci când este anulată autorizaţia de construire, profitul dispare”, a subliniat avocatul Adrian Cuculis.

„Sunt sute în București și mii de dezvoltatori în România care s-au confruntat cu probleme de genul acesta”

În cazul anulării unei autorizații de construire, primăria care a emis documentul nelegal trebuie să despăgubească dezvoltatorul imobiliar atât pentru investițiile realizate, cât și pentru profitul nerealizat.

„Atunci când se ajunge la anularea autorizației de construire, în mod evident că orice lucrare trebuie să fie oprită, fiindcă ea devine ilegală. Sunt sute în București și mii de dezvoltatori în România care s-au confruntat cu probleme de genul acesta. Unele situații au fost generate de vecini, altele de persoane interesate să „negocieze” liniștea construcției printr-un beneficiu contra închiderii procesului deschis sau alte asemenea. Cert este că atunci când ți-a fost emisă o autorizație de construire și te-ai apucat să investești sume de bani în proiectul imobiliar, în ipoteza anulării acelei autorizații de construire, primăria trebuie să fie cea responsabilă și obligată la plata investițiilor făcute și, corect ar fi, și a beneficiilor nerealizate. Beneficiile nerealizate se referă la banii pe care acel dezvoltator i-ar fi putut genera prin vânzarea de apartamente, case etc.”, conchide Adrian Cuculis.

O propunere pentru tine, cititorule

Îți mulțumim că ai citit materialul până la capăt! Avem o propunere win‑win: tu câștigi informații, noi câștigăm prieteni. 

📩 Înscrie‑te pe canalul nostru de WhatsApp. Aici găsești reportaje și analize care explică ce se întâmplă cu lumea din jurul nostru.

📌 Și dacă vrei să fii la curent cu știrile și în social media, urmărește-ne pe Facebook. Enjoy!